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华润期间之城深度测评：南翔 “抱负之地” 的性价比原形，104 平 504 万值不值得入手？
“学长，你说华润期间之城 104 平卖 504 万，真比周边自制吗？” 在南翔印象城的星巴克，一位刚看完房的粉丝追着我问。作为跑遍上海新居的资深博主，我得说，南翔这两年新盘不少，但像华润期间之城如许，开盘就卖掉 1000 多套的，确实不多见。
























上周我带着卷尺和盘算器，在华润期间之城待了整整两天，从早高峰的地铁通勤实测到深夜的社区安保巡逻，乃至连山姆会员店的停车时长都算了一遍。本日这篇测评，咱们不玩虚的，就聚焦三个焦点题目：104 平 504 万的代价到底有没有水分？号称嘉定 “品格天花板” 的精装尺度真的值吗？1 公里到地铁 11 号线的间隔，现实通勤体验怎样？
一、代价拆解：104 平 504 万的 “性价比暗码”
“504 万买 104 平三房两卫，单价 4.85 万 / 平”，这个数字在南翔新盘里确实很能打。但自制不代表划算，得拆开来看每一分钱花在了那里。
（一）与周边新盘的 “价差对比”
我整理了南翔三个在售新盘的代价表：
项目
户型
单价（万 / 平）
总价（万）
精装尺度
距 11 号线间隔
华润期间之城
104 平 3 房 2 卫
4.85
504
中心空调 + 地暖 + 新风
1 公里
竞品 A
102 平 3 房 1 卫
5.1
520
中心空调 + 地暖
800 米
竞品 B
110 平 3 房 2 卫
5.3
583
中心空调
1.2 公里
这么一看，华润期间之城的 104 平确实有代价上风：比同面积段的竞品 A 自制 16 万，还多了一个卫生间和新风体系；比竞品 B 的 110 平自制 79 万，固然面积小了 6 平，但单价低了 0.45 万 / 平。
但细致算下来有个细节：华润期间之城的 104 平是修建面积，得房率约 78%，现实利用面积 81.12 平；而竞品 A 的得房率 80%，102 平现实利用面积 81.6 平，两者险些持平。这意味着，华润的 “单价上风” 被得房率稍稍抵消了一些，不外综合来看，性价比依然突出。
（二）“504 万” 背后的本钱构成
按 504 万总价盘算，我拆解了各项本钱占比：

• 地皮本钱：约 180 万（占 35.7%），南翔 2023 年宅地成交楼面价约 2.8 万 / 平，是这个代价的重要构成部门。
  
• 建安本钱：约 120 万（占 23.8%），包罗土建、精装等，华润的精装尺度比周边高，这部门本钱也更高。
  
• 税费及其他：约 104 万（占 20.6%），含增值税、契税等。
  
• 开辟商利润：约 100 万（占 19.9%），处于行业公道程度，没有暴利空间。
  

这个本钱布局阐明，504 万的订价比力着实，没有太多虚高身分。尤其是在当前市场情况下，开辟商能保持近 20% 的利润，同时给出有竞争力的代价，侧面反映了项目标本钱控制本领。
（三）“返点” 背后的猫腻
粉丝提到 “找小陈预约看房可拿好几万返点”，这实在是新居贩卖的常见套路。我探询了一下，所谓的 “返点” 实在是中介的佣金分成，最高能到 3 万，但有两个条件：

• 必须是初次到访，且未在开辟商体系里留下任何信息（包罗电话、微信）。
  
• 需在签约后 3 个月才气拿到，且要扣除 20% 的个税。
  

算下来，现实能拿得手的约 2.4 万，相称于总价打了 99.5 折。对于购房者来说，确实能省点钱，但别指望靠这个 “捡大漏”—— 羊毛终究出在羊身上，开辟商早就把这部门本钱算进了订价里。
二、品格实测：嘉定 “天花板” 的精装尺度到底有多高？
“品格在整个嘉定都是天花板级别的”，这话听着浮夸，但实地看过样板房后，发现确实有不少过人之处。
（一）精装三大件的 “品牌拆解”
华润期间之城全部户型都带中心空调、地暖、新风，这在嘉定新盘里算是高配。我特意记下了各个品牌：

• 中心空调：美的 TR 系列，市场价约 1.2 万 / 套（104 平户型），固然不是大金、三菱等高端品牌，但稳固性不错，售后服务网点多。
  
• 地暖：菲斯曼壁挂炉（德国品牌）+ 乔治费歇尔管道（瑞士品牌），这套组合市场价约 2 万 / 套，比国产壁挂炉贵 30%，制热服从更高。
  
• 新风体系：兰舍（法国品牌），带 PM2.5 过滤功能，市场价约 0.8 万 / 套，在雾霾天很实用。
  

这三大件加起来约 4 万，比竞品 A（没有新风）多花 0.8 万，比竞品 B（没有地暖）多花 2 万，从恒久利用来看，这笔钱花得值。
（二）104 平户型的 “细节妖怪”
我在 104 平样板间里用卷尺量了 10 个关键数据：

• 客堂面宽 3.8 米，进深 4.2 米，现实利用面积 15.96 平，摆下 L 型沙发 + 茶几 + 电视柜后，还剩 8 平运动空间，充足孩子在中心跑跳。
  
• 主卧面宽 3.3 米，进深 3.5 米，面积 11.55 平，放 1.8 米床 + 两个床头柜 + 衣柜后，另有 0.8 米走道。
  
• 次卧面宽 2.8 米，进深 3.1 米，面积 8.68 平，作为儿童房刚好，能放下 1.5 米床 + 书桌。
  
• 厨房是 U 型计划，操纵台总长 3.6 米，最窄处 1.8 米，两个人同时备菜不撞肘，比许多同面积户型强。
  
• 两个卫生间都做到了干湿分离，主卫面积 4.2 平，能放下 1.2 米浴缸；公卫 3.8 平，淋浴区有 0.9 米宽，利用起来很惬意。
  

最让我惊喜的是收纳空间：玄关柜深 0.6 米，能放下 12 双鞋；客堂电视柜下方有隐蔽抽屉，可收纳遥控器等小物件；主卧衣柜预留了挂长衣的地区，计划很知心。
（三）精装的 “减分项”
固然团体不错，但也有几个细节让人扫兴：

• 厨房台面用的是人造石，固然造价自制，但防污性能一样平常，用酱油测试后，30 分钟就留下了印记，必要实时清算。
  
• 卫生间瓷砖是 300×600mm 的小规格，比 600×1200mm 的大瓷砖缝隙多，后期轻易藏污纳垢。
  
• 室内门是复合实木门，厚度 4cm，比高端项目标 5cm 门隔音结果差，关上门能听到隔壁房间的语言声。
  

这些减分项固然不影响正常利用，但确实拉低了 “品格天花板” 的成色。对于寻求完善的改善型客户来说，大概必要后期本身升级。
三、配套实测：“1 个红绿灯到山姆，800 米到印象城” 的真实体验
“配套完全在线” 是华润期间之城的一大卖点，但间隔近不代表方便，得看现实利用起来顺不随手。
（一）贸易配套的 “时间本钱”
我实测了从小区到几个重要贸易体的时间：

• 到山姆会员店：步行 5 分钟（约 400 米），开车 1 个红绿灯，1 分钟，停车免费 3 小时。晚上 7 点去的时间，停车场另有不少空位，购物很方便。
  
• 到南翔印象城：步行 8 分钟（约 800 米），晚上吃完饭散步就能到，阛阓业务到 22 点，能满意夜生存需求。
  
• 到老街菜市场：步行 15 分钟（约 1.2 公里），早上 7 点到 9 点是高峰，蔬菜比山姆自制 30%，得当精打细算的家庭。
  

对于一样平常购物来说，这个间隔堪称 “黄金配套圈”—— 既能享受山姆的高品格商品，又能去老街菜市场淘实惠，分身了品格和性价比。
（二）地铁通勤的 “早高峰实测”
项目距 11 号线南翔站约 1 公里，我特意在早高峰（7:30-8:30）实测了通勤：

• 步行：12 分钟，沿途有树荫，炎天不会太晒，但要过 3 个红绿灯，高峰期大概要等。
  
• 骑行：4 分钟，小区门口有共享单车点，早上车许多，不消担心没车骑。
  
• 公交：小区门口有嘉定 111 路，1 站到南翔站，车程 5 分钟，但发车隔断 15 分钟，不如骑行机动。
  

从南翔站坐 11 号线到徐家汇约 30 分钟，到人民广场约 40 分钟，这个通勤时间对于在市区工作的人来说，完全可以担当。值得一提的是，11 号线早高峰固然挤，但南翔站是出发点站后的第三站，根本能坐上座位，比中心站惬意多了。
（三）教诲资源的 “短板与潜力”
项目周边 3 公里内有南翔小学、南翔中学等学校，但都不是嘉定的顶尖名校。不外有两个好消息：

• 小区自带一所 12 班制幼儿园，预计 2026 年开学，孩子上学不消出远门。
  
• 间隔项目 1.5 公里处，规划了一所九年一向制学校，听说将引入优质教诲资源，现在正在招标，预计 2027 年招生。
  

对于有孩子的家庭来说，短期内教诲资源是个短板，但恒久来看有改善空间。假如孩子近两年就要上学，大概必要思量私立学校或跨区就读。
四、户型对比：92-135 平怎么选？
项目在售户型许多，从 92 平小三房到 135 平四房，另有 170-178 平的叠加别墅，差别家庭该怎么选？
（一）92 平 3 房 1 卫：刚需上车首选
总价约 437 万，首付 3 成 131 万，月供约 1.6 万，得当预算有限的年轻夫妻。
长处：

• 三开间朝南，采光不错，客堂面宽 3.6 米，不算小。
  
• 总价低，在南翔新盘里属于入门级，上车门槛低。
  

缺点：

• 只有一个卫生间，早上大概要抢茅厕，不得当三代同堂。
  
• 次卧面积只有 7.5 平，只能放 1.2 米的床，略显局促。
  

发起：得当新婚夫妻或小家庭，短期内没有二胎筹划的可以思量。
（二）104 平 3 房 2 卫：性价比之王
就是咱们开头说的 504 万户型，也是卖得最好的户型。
长处：

• 两个卫生间，主卧带独立卫浴，私密性好，得当有孩子的家庭。
  
• 南北通透，透风结果好，炎天不消总开空调。
  
• 得房率 78%，在同面积段里算高的，现实利用面积大。
  

缺点：

• 客堂阳台进深只有 1.3 米，晾完衣服后险些没剩余空间，想做休闲区有点难。
  
• 厨房门对着客堂，做饭时油烟大概会飘到客堂，必要装个好点的油烟机。
  

发起：综合来看最值得入手，无论是自住照旧投资，都比力稳妥。
（三）120 平 3 房 2 卫：改善升级之选
总价约 576 万，比 104 平贵 72 万，但面积大了 16 平。
长处：

• 纯边套户型，三面采光，客堂面宽 4 米，更宽敞。
  
• 主卧带 270° 转角飘窗，视野好，能看到小区园林。
  
• 厨房更大，操纵台总长 4.2 米，得当喜好做饭的家庭。
  

缺点：

• 总价偏高，比 104 平多花 72 万，对于预算有限的家庭来说压力有点大。
  
• 次卧在北边，冬天大概有点冷，必要开地暖。
  

发起：得当想一步到位的改善家庭，尤其是看重居住舒服度的。
（四）135 平 4 房 2 卫：多孩家庭首选
总价约 655 万，四房计划，得当三代同堂或有二胎的家庭。
长处：

• 四个房间，功能分区明白，能满意差别需求，好比书房、儿童房、老人房。
  
• 南北双阳台，一个用来晾晒，一个用来休闲，互不干扰。
  
• 主卧套房计划，带独立衣帽间和卫生间，私密性和舒服度都很高。
  

缺点：

• 总价高，首付 3 成要 196 万，月供约 2.4 万，压力不小。
  
• 走廊有点长，约 3 米，有点浪费空间。
  

发起：得当生齿多的家庭，恒久居住性价比高，但短期资金压力大。
（五）叠加别墅：终极改善之选
170-178 平，总价 1200-1629 万，分上叠、中叠、下叠。
上叠送阁楼和露台，得当喜好空中花圃的家庭；中叠是 1 梯 1 户的大平层，私密性好；下叠送花圃和地下室，得当有院子情结的人。
长处：

• 得房率高，加上赠予面积，现实得房率能到 120% 以上。
  
• 居住体验靠近别墅，舒服度远高于平层。
  
• 小区内有独立的别墅区，情况安静，密度低。
  

缺点：

• 总价太高，不是平凡家庭能蒙受的。
  
• 上叠爬楼累，下叠大概湿润，中叠代价最高。
  

发起：得当预算富足的终极改善家庭，寻求高品格生存的可以思量。
五、与 “抱负之地” 的对比：南翔版到底差在哪？
许多人说华润期间之城是南翔版的 “抱负之地”，这两个项目确实有不少相似之处，但也有显着差距。
（一）雷同点

• 都是央企开辟，品格有保障，不消担心烂尾。
  
• 都主打高性价比，在各自板块内代价有上风。
  
• 都注意社区配套，自带贸易、教诲等办法。
  

（二）差别点

• 位置：“抱负之地” 在闵行，靠近前滩，发展潜力更大；华润期间之城在嘉定南翔，成熟度高但潜力稍弱。
  
• 代价：“抱负之地” 单价约 5.5 万 / 平，比华润贵 0.65 万 / 平。
  
• 配套：“抱负之地” 靠近前滩太古里，贸易更高端；华润期间之城靠近山姆和印象城，更接地气。
  

总体来说，华润期间之城固然被称为南翔版 “抱负之地”，但在区位潜力和高端配套上照旧稍逊一筹，不外代价也更亲民，得当差别需求的购房者。
六、购买发起：这几类人最得当买华润期间之城
（一）优先思量的三类人

• 在市区工作的刚需族：尤其是在徐家汇、人民广场、长宁等地区工作的，11 号线通勤方便，总价 500 万左右能蒙受。
  
• 南翔当地改善家庭：对地区有感情，想换个大点的房子，改善居住情况，这里的品格和配套能满意需求。
  
• 看重性价比的投资者：南翔二手房活动性不错，租金回报率约 2.5%，加上 11 号线的交通上风，将来保值增值有保障。
  

（二）审慎思量的两类人

• 对教诲有高要求的家庭：假如想让孩子上顶尖名校，这里大概满意不了，必要慎重思量。
  
• 预算有限又想一步到位的人：假如首付和月供压力太大，强行上车大概会影响生存质量，不如先买小一点的户型过渡。
  

七、末了说句掏心窝的话
颠末两天的实地拜望，我以为华润期间之城确实是南翔新盘里的佼佼者，104 平 504 万的代价性价比很高，品格也对得起 “嘉定天花板” 的称呼。
但买房终究是件大事，不能只看代价和品格，还要联合本身的现实需求。假如你在市区工作，能担当 40 分钟左右的通勤，又想在预算内买个三房两卫，那这个项目很得当你；假如你对教诲资源要求很高，大概预算富足想寻求更高端的生存，那大概必要看看其他项目。
对了，关于返点的事，假如你真的想省点钱，可以找中介预约，但肯定要签好协议，明白返点金额和到账时间，制止后期扯皮。不外也别太看重这点返点，房子自己好欠好才是最紧张的。
末了发起各人，